ばんしんで借りる住宅ローン

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住宅ローンの基礎知識

住宅ローンをご利用いただく上で必要な基礎知識です。

住宅ローン商品の種類について

住宅ローンは一般的に「銀行ローン」「フラット35」「住宅金融支援機構融資」「財形融資」等に分けられます。銀行ローンとフラット35住宅ローンを民間融資、残りの2つは公的融資とも呼ばれます。
それぞれのローンには特色がありますが、注意する必要があるのは、住宅の条件等で利用できるローンが制限される場合があることです。
また、フラット35住宅ローンや住宅金融支援機構融資等は融資額に上限があるため、資金計画では複数の住宅ローンを組み合わせるケースが一般的です。

住宅ローンの種類
公的ローン 財形住宅融資 財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資。（財形貯蓄残高の10倍の額で最高4,000万円までの融資）
自治体融資 自治体により異なり、設けていない自治体もある。
物件や借入限度額には、一定の制限があるが金利面は、比較的有利なものがあります。
民間ローン 銀行等のローン 銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等のローンで、借入条件はそれぞれの金融機関できめられており、商品性も多様化しています。
ＪＡのローン ＪＡの組合員向けのローン。農家以外でも組合費を納めて準組合員になれれば利用できる場合があります。
生保のローン 生命保険の加入者を対象としたローン。
ノンバンクローン 住宅ローン専門会社・信販会社・クレジット会社などのローン。最近は、ハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーを設立し、長期固定金利型のローンを提供しています。
フラット３５ 住宅金融支援機構による住宅ローン債権の証券化の仕組みを利用した長期固定金利型のローン。金利は金融機関によって異なります。
融資額は物件価格の100%まで、最高8000万円の融資が組める。但し、住宅の質を確保するため住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアする必要があります。保証料は不要。また、繰上返済時の手数料も無料。

住宅ローンの金利の種類について

住宅ローンの金利は「固定金利型」・「変動金利型」・「固定金利期間選択型」と大きく３タイプに分けられます。

いずれの金利のタイプもそれぞれ、「メリット」と「デメリット」が存在します。
お客様の現在と将来のライフプランに合わせて、返済計画を立ててください。

住宅ローンの種類 メリット デメリット
固定金利型
  • 全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい。
  • 低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。
 高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう。
変動金利型
  • 借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。
  • 一般的に金利低下局面では、返済額が減少する。
  • 借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。
  • 一般的に金利上昇した場合、返済額が増加する。
  • 金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある。
固定金利期間選択型 一定期間の返済額だけ確定できる。
  • 固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る。
  • もし固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。

住宅ローンの返済の種類について

返済方法は「元利均等返済」・「元金均等返済」・「ボーナス併用返済」・「一部繰上返済」の4つになります。住宅ローンは一般に借入金額が大きく返済期間も長期になりますので、返済方法によって総返済額にも大きな違いがでてきます。

両者を比較した場合、元金均等返済方式の方が毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくて済みます。

ただし、元金均等返済は返済当初の支払い負担が大きいため、中長期的な観点で十分検討してください。
また、どちらの場合でも定例の返済とは別に繰上返済を併用することで、少しでも支払利息を軽くしていくことが重要です。

  返済方法 その他
元利均等返済
  • 毎回の返済額（元金＋利息）が一定となる方法。
  • 返済額が一定なので長期にわたるライフプランがたてやすい。
 元金均等返済と比較すると融資（借入金）残高の減り方が遅く利息がかさみ、総支払額は多くなる。
元金均等返済
  • 毎回返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法。
  • 毎回の返済額（元金＋利息）は、返済が進むにつれて少なくなっていく。
 元利均等返済と比較すると、融資（借入金）残高はより早く減少し、総支払額は少なくて済む。
元利均等返済よりも、当初の返済額が多いため、必要月収が高くなり、融資額が少なくなってしまう場合もある。
毎月返済・
ボーナス併用返済
  • 毎月のみ支払っていく方法或いは毎月に加えてボーナス時に多く返済していく方法を選択する。
  • 返済額を計算するときは、融資額全体を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ計算する。
  • 「ボーナス併用返済」の場合のボーナス部分は、フラット３５や住宅金融支援機構、財形融資の場合は、融資額全体の40%以内。
  • 融資額全体の50%以内となっているケースが多い。
一部繰上返済
  • ローン残高の一部を約定日前に返済することによって返済期間を短くしたり、その後の毎回の返済額を減らしたりすることをいい、支払利息を軽減できる効果がある。
  • 「期間短縮型※1」と「返済額軽減型※2」がある。
  • 「期間短縮型」は、返済期間を短くする方法。
  • 「返済額軽減型」は、返済期間を変えずにその後の返済額を減らす方法。
  • 返済期間を短縮する「期間短縮型」と返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、同じ金額を繰上返済する場合、「期間短縮型」の方が利息軽減効果は高い。しかし、「期間短縮型」では、現在返済中の返済額そのものは少なくならない。家計の支出増加や収入減少、金利上昇による返済額のアップにより毎回の返済が厳しくなったときは、返済額を軽くする「返済額軽減型」を選ぶのがよい。
  • 繰上返済手数料が必要となる場合がある。手数料の金額は、金融機関やローンタイプ・繰り上げ返済の方法によって異なるが、1回あたり数千円から3万円程度（無料の場合もある。）。将来繰上返済を頻繁に行う予定なら繰上返済手数料についても考慮が必要。
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